현재 아파트 담보대출, 혹은 부동산 대출규제라고 부르는 3종 세트가 있습니다. 간단하게 줄여서 LTV, DTI 그리고 DSR입니다. DSR은 막내로서 제일 마지막에 도입이 되었지만, 가장 막강합니다.
잘 몰라도 문제 없습니다. 지금부터 자세히 알아보면 되니까요. 아니 몰라도 된다구요? 은행에서 알려준다구요? 그렇지 않아도. 대출을 받는 사람이 잘 알고 있어야, 내집마련 혹은 투자를 할 때 미리 예측하고 경제뉴스를 읽어도 대출규제 정책을 이해할 수 있습니다.
우선 대출 3종 세트의 뜻이 무엇인지 간단히 알아볼까요?
LTV (Loan-to-Value)
주택 구매 시 대출로 얻을 수 있는 금액을 주택 가치에 대한 비율로 나타낸 것입니다. 즉, 기준이 여러분의 아파트 가격입니다. 한국에서는 일반적으로 주택 가치의 일정 비율 이상을 대출로 얻을 수 없도록 LTV 제한이 있습니다. 예를 들어, 70% LTV는 주택 가치의 70%까지만 대출이 가능함을 의미합니다. 지역마다 정권의 대출 정책에 따라 다릅니다. 화폐 가치는 장기적으로 우하향 하기 때문에 본인이 감당 가능한 수준에서 최대한 받는게 더 유리합니다.
DTI (Debt-to-Income)
채무자의 총소득 대비 총부채 비율을 나타내는 지표입니다. 쉽게 말해 소득이 많을 수록 더 많이 빌려주겠다는 의미입니다. 한국에서는 채무자의 월 수입 대비 상환 부담이 일정 수준을 넘지 않도록 DTI 제한이 존재합니다. 이는 추가적인 대출을 받을 때 고려되는 요소 중 하나입니다.
DSR (Debt-Service Ratio)
채무자의 월 소득 대비 월 부채 상환액의 비율을 나타내는 지표입니다. 한국에서는 DSR이 월 소득의 일정 비율을 초과하지 않도록 하는 제한이 있습니다. 이는 대출 상환 능력을 평가하는 중요한 지표 중 하나입니다.
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너무 어려운가요? 남에게 돈을 빌리는 일은 늘 어렵습니다. 그래도 개념 정도는 알아두면 은행에서 대출을 받을 때 유리할 것이니 조금만 참고 봐 주시길 추천합니다.
이제 왜 이렇게 은행은 혹은 정부는 대출을 옥죄려하고, 아파트를 구입하려는 사람은 최대한 많이 받으려 할까요? 그 이유를 아래와 같은 입장 차이를 비교해 보면서 알 수 있는데요. 은행은 아파트 담보 가격이 급하락하여 대출 리스크가 발생하는 것을 원하지 않습니다. 그래서 LTV 70%라 함은, 아파트 가격이 최소 30% 이상 폭락하지는 않을 거란 가정하에서 대출을 해주는 것이 불문율입니다.
만약 여러분이 LTV 80%로 대출을 받으려 하면, 은행은 더 많은 리스크를 지기 때문에, 여러분에게 더 높은 금리의 이자를 부담하라고 요청할 것입니다.
| 특징 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
| 채무자 입장 | |||
| 최대 대출액 | 주택 가치 대비 일정 비율까지 가능 | 월 소득 대비 일정 비율까지 가능 | 월 소득 대비 일정 비율까지 가능 |
| 대출 가능성 | LTV 상한선을 넘으면 대출 어려움 | DTI 상한선을 넘으면 대출 어려움 | DSR 상한선을 넘으면 대출 어려움 |
| 대출 리스크 | 높은 LTV는 대출 리스크 상승 | 높은 DTI는 대출 리스크 상승 | 높은 DSR은 대출 리스크 상승 |
| 부동산 가치 변동 영향 | 주택 가치 하락은 대출 리스크 상승 | 소득 증가는 대출 리스크 감소 | 소득 증가는 대출 리스크 감소 |
| 채권자 입장 | |||
| 대출 안정성 | 낮은 LTV는 대출 안정성 향상 | 낮은 DTI는 대출 안정성 향상 | 낮은 DSR은 대출 안정성 향상 |
| 채무 상환 가능성 | 채무자가 자산 가치를 일정 수준 유지 | 채무자의 소득 대비 채무 부담 낮음 | 채무자의 소득 대비 채무 부담 낮음 |
이 표를 통해 각 지표가 채무자와 채권자 간의 금융 거래에서 어떻게 작용하는지 이해할 수 있습니다. 채무자는 안정적인 대출 조건을 유지하기 위해 이러한 비율을 주의깊게 관리해야 하며, 채권자는 안정성과 리스크를 고려하여 대출을 결정합니다.