수도권 및 지방 아파트 부동산 시장을 예측해 보기 좋은 시점 같습니다. 지금 아파트 시장, 넓게 보면 비아파트인 아파텔, 오피스텔, 지식산업센터, 단독다가구, 상가 및 토지까지 다 돈을 담아두는 그릇이란 측면에서 동일합니다. 같은 동네에서 도너츠가 잘 팔리면 옆에 있는 가게가 비롯 빙수를 팔더라도 고객이 늘어난다는 뜻이지요.
현재를 예측해 보는 가장 좋은 단어는 뭘까
저에게 그 한 단어를 꼽아야 한다고 물어보면, 저는 주저없이 이 단어를 말할 거에요.
“정중동(靜中動)”
채근담 제2장에 나오는 말로서 이런 뜻입니다. ‘고요함 속에 움직임, 움직임 가운데 고요함이라는 뜻으로 주변 환경과 외부의 자극에 상관없이 자기 의지대로 몸과 마음을 다스릴 줄 아는 경지를 의미한다.’
지금 다주택자들은 무슨 생각을 하고 있을까
대부분은 아마 회복되면 팔아야 겠다. 혹은 내꺼 오르면 갈아타야겠다는 생각이시겠죠?
지금 올라서 마음이 편한 분이라면 이미 팔았거나, 떨어지지 않았고 (압구정,대치 같은 곳) 대체재도 없기에 계속 보유할 분들은 제외하구요.
요즘 호가도 슬슬 빠지고 있어서 조금 부담스러운 분들이 생겨나는 반면, 또 돌아서서 생각해 보니, 금리도 멈춰있고 이제 떨어질 일밖에 없는데 무슨 걱정이 있으랴 하고 안도의 한숨을 몰래 쉬기도 하겠죠?
무주택자들은 무슨 생각을 하고 있을까
폭락한다는 유투버들을 아무리 응원해도 이미 반등을 해, 지난 1월에 봤던 호가가 눈에 아른거려 선뜻 살 수가 없는 것 같습니다. 거기다가 이 고금리가 언제까지 갈지 모르겠는데 월급은 오르지 않습니다. 이것저것 부업을 해 봐도 유투브들의 ‘월 천 그까짓것 쉬워요, 월 일억도 요즘 흔해요’란 말은 하기 전까지는 몰랐을 거에요. 그게 진짜 희망고문이란 것을요.
이러다가 다시 올라가면 어쩌지? 참, 내년 초에 전세 옮겨야 하는데 이제 알아봐야 하는데 2년~4년만 더 버텨볼까? 이런 생각으로 정말 어쩔 줄 모를 것 같습니다.
시장은 어떻게 가고 있나요
시장은 물 흐르듯 흘러가고 있어요. 사실 PF 대출의 내관은 그대로 남아 있습니다. 미국의 국채금리가 여러가지 지표가 나빠지는 덕분에(?) 낮아지고 있어요. 하지만 연준은 금리를 낮추기가 상당히 부담스럽습니다. 시장의 전문가들은 조속히 금리를 낮추라는 말을 하고 있는 상황입니다.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20231115043000009?input=1195m
한국 부동산에 가장 큰 영향을 주고 있는 것은 금리입니다. 만약 내일이라도 금리가 50bp만 내려도 당장 산다는 사람들은 나타날 것이라고 생각합니다. 그러니 정중동, 고요함 속에서 움직임이 있습니다. 거기다가 이번 수능이 어려웠기에 대치동, 분당을 위시하여 학군지로 이동하려는 수요가 조만간 나타날 것입니다. 이건 대기수요라는 말보다는 이연수요, 즉 지금까지 매수를 미루었던 수요라고 볼 만 합니다.
https://www.hankyung.com/article/2023111630216
이봐, 문제는 전세야
지금 가장 큰 이슈는 전세입니다. 지금 시중에 전세가 씨가 마르고 있습니다. 2020년 하반기 임대차법이 도입되던 시절로 되돌아가고 있습니다. 이런 상황을 현재 전세입자들은 알까요? 글쎄요. 전세입자들은 3개월~2개월 전부터 집을 보기 시작하던데요. 현재 상황이 매우 좋지 않습니다.
우선, 건설사들이 현재 공사비로 신축을 하기 어렵습니다. 6개월이면 뚝딱 짓던 대체제인 빌라도 지을 수가 없습니다. 이건 물론 2~3년 후의 문제인데, 21년말 아파트 전세 시장을 떠나 빌라 및 아파텔로 갔던 수요자들이 전세 사기 등의 이슈로 두려움을 느껴 아파트, 특히 소형쪽으로 유턴하고 있습니다. 거기다가 올해 하반기에는 결혼식이 유난히 많았습니다. 들리는 말로는 코로나로 예식장들이 폐업한 탓인지 예식장 대기를 1년이나 해야 한다고 합니다.
무슨 말이죠? 주택시장에 분가하여 새롭게 진입하는 수요자가 있다는 뜻입니다. 그런데 전세는 점점 줄어들고 있는 상황입니다. 이것 뿐 만이 아닙니다. 지금 무주택자들은 새롭게 집을 구매할 만큼 아파트 가격 상승에 대한 신뢰가 있지 않습니다. 다들 전세나 월세로만 살려고 한다는 거죠.
여차하면 무주택자들은 집을 살수도 있다고 생각하고 있어요. 그런데 아파트 보유자들은 어떻죠? 22년도 버텼는데, 이제 터널의 막바지를 지나 한줄기 빛이 보이는 시점에서 굳이 매도가를 낮출까요?
한마디로 ‘동상이몽(同牀異夢)’ 입니다
같은 자리에 자면서 다른 꿈을 꾼다는 뜻으로, 겉으로는 같이 행동하면서도 속으로는 각각 딴생각을 하고 있음을 이르는 말.
거기다가 지금 전세가 나오려면 2년전에 갭투자가 성행 했어야 합니다. 2년전인 21년 11월에요. 갭투자가 있었나요? 그것 역시 전세매물이 줄어든 이유 중 하나 입니다. 신규 입주가 있는 강남조차 전세가가 버티고 있습니다. 내년에는 서울 신규 입주는 매우 드물것입니다. 심지어 공사중이던 둔촌주공이 멈춰 섰던 이유도 공사비 이슈 였던 것을 벌써 잊으셨을지요? 지금 공사중이라고 타워 크레인이 보여도 그게 일정내에 지어진다는 장담을 하기 어려운 상황입니다.
공급과 수요 모두 엊박자가 나서 매우 어려운 상황이 지금입니다. 거기다가 2024년은 더욱 부담입니다. 무주택자들은 갈수록 당황스러울 가능성이 좀 있습니다. (물론 아닐 수도 있구요)
현재 이슈1: 차기 국토부 장관과 1기 신도시 특별법
부동산은 정치와 아주 맞닿아 있다고 생각합니다. 총선이 내년 4월로 코앞에 왔습니다. 아래는 윤대통령이 노후 신도시 특별법에 대한 국회 통과를 요청하는 뉴스입니다.
http://tbs.seoul.kr/news/newsView.do?typ_800=9&idx_800=3510466&seq_800=20503145
민주당 의원들과 일부 국민의 힘 국회의원은 재개발 등 여러 이슈를 묶어서 이 법을 통과 시키려 합니다. 근데, 문제는 이 법이 통과 되더라도 쉽지 않은 것입니다. 가장 큰 수혜를 볼 분당 조차 다음 상승장까지 이 법의 혜택을 보기 쉽지 않은 상황입니다.
원희룡 장관은 여러 정황으로 볼때 다시 국회로 갈 가능성이 높습니다. 다음 총선에 출마를 한다는 말이지요. 그러면 다음 국토부 장관은 누구일까? 한번 잘 생각해 보세요. 이렇게 전세사기 등등으로 정국을 다 정치판으로 만들었는데, 계속 정치인을 쓰겠어요?
아래는 22년 9월 윤정부 초대 국토부장관 하마평에 오른 사람들입니다.
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03601446632457168&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
현재 이슈 2: 신생아 특례 대출
내년 1월부터 매매 뿐 아니라 전세도 신생아 특례 대출이 가능해 집니다. 27조 원으로 올해 풀린 부동산 대출의 약 60% 정도 됩니다. 이 정도 저금리면 없던 애도 만들어 내라는 것이 정부의 주문 같습니다. 어쨌든 그건 말이 안되구요.
간단하게 볼때, 젊은 사람들이 많은 도시, 소득이 안정적인 도시 거기다가 내년에 호재가 있는 도시가 아무래도 강세가 될 것 같습니다. 당연하지만, 이것도 재빨리 소진이 될 것이라 저는 봅니다. 금리조차 내려가면 매매가가 올라갈 수 있으니 그런 복잡성은 그 때 되어봐야 정확히 알 수 있지만, 어림잡아서 보자면 그렇다는 거죠.
하지만, 잊지마세요. 이번 정부는 대출 총량을 적극적으로 늘릴 생각이 전혀 없다는 것을요. 잘 기억하시길.
자, 이제 정리해 볼께요. 금리와 정치, 전세 이슈등으로 인해 2024년은 정말 대단한 기세를 보일 것 같습니다. 저는 전강후약으로 보긴 합니다 그리고 지방에 온기가 먼저 올 가능성이 점점 높아지고 있습니다. 요즘은 예측과 반대로 갈때가 많습니다. 그 이유로는 예측이 틀릴 수도 있지만, 사람들의 촉이 그만큼 빨라졌고 똑똑해 져서라고 생각합니다. 금리가 내리지 않았어도 내린다는 뉘앙스 만으로 바로 가계약금 쏘는 분들 (찔리시는 분~^^)들도 많아졌습니다.